Como calcular o reajuste de aluguel (IGP-M, IPCA, INPC)

A cada aniversário do contrato, o valor do aluguel muda de acordo com o índice combinado. Veja como esse cálculo funciona de verdade.

Por que o aluguel é reajustado por um índice

Contratos de locação no Brasil normalmente têm prazo de 30 meses ou mais, e o dinheiro perde valor com o tempo (inflação). Pra manter o valor real do aluguel — e não deixar o proprietário no prejuízo —, o contrato prevê um índice de reajuste, aplicado uma vez por ano (o mais comum), na data de aniversário do contrato.

IGP-M, IPCA ou INPC — qual a diferença

• IGP-M (Índice Geral de Preços — Mercado, calculado pela FGV): historicamente o mais usado em contratos de locação no Brasil. É mais sensível a preços no atacado e ao câmbio, por isso costuma ser mais volátil — em alguns anos, bem mais alto ou mais baixo que a inflação que a pessoa sente no dia a dia.
• IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo, calculado pelo IBGE): é o índice oficial de inflação do país, usado pelo Banco Central pra definir a meta de inflação. Reflete melhor o custo de vida do consumidor final.
• INPC (também do IBGE): parecido com o IPCA, mas focado em famílias com renda mais baixa (1 a 5 salários mínimos). Menos comum em contrato de locação, mais usado em reajuste salarial.

Não existe um índice "certo" — o que vale é o que está escrito no contrato. Se o contrato não especificar, geralmente prevalece o costume do mercado local ou o que as partes negociarem.

A fórmula do cálculo

O reajuste aplica a variação acumulada do índice no período (geralmente os últimos 12 meses) sobre o valor atual do aluguel:

Exemplo completo

Se o índice do período for negativo (já aconteceu com o IGP-M em alguns meses), o cálculo funciona do mesmo jeito, só que reduzindo o valor — a fórmula não muda, o "+" já cobre os dois casos porque a variação entra com o próprio sinal.

Onde pegar o índice oficial

A variação acumulada de cada índice é publicada oficialmente pela FGV (IGP-M) e pelo IBGE (IPCA e INPC), e o Banco Central também disponibiliza os valores no Sistema Gerenciador de Séries Temporais (SGS), de acesso público. É importante usar sempre o valor oficial do mês de referência do contrato — um erro comum é usar o índice do mês errado ou uma variação mensal em vez da acumulada de 12 meses.

Erros comuns nesse cálculo

• Usar a variação do mês isolado, em vez da acumulada dos 12 meses do período do contrato.
• Esquecer de aplicar o reajuste na data certa (a data de aniversário do contrato, não do mês fixo).
• Aplicar reajuste em cima de um valor que já tinha desconto/abatimento negociado, gerando cobrança maior do que deveria.
• Perder o controle de qual contrato já foi reajustado no ano e qual ainda falta — comum quando a carteira tem muitos imóveis.